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长租公寓监管引关注 预付金并非是谁都能动的“唐僧肉”

来源: 经济日报 2020-11-19 08:29:26

今年以来,受新冠肺炎疫情影响,部分长租公寓入住率下降,租金收入减少,特别是来自“租金贷”业务的现金流锐减,导致部分长租公寓企业出现了资金周转困难。最近,蛋壳公寓就接连传出拖欠供应商账款和房东租金、租客被断水断电的消息。一时间,长租公寓背后的“租金贷”模式及预付租金使用的监管问题引发了社会各界高度关注。这也表明,强化对住房租赁资金账户监管迫在眉睫,长租公寓租金不是谁都能动的“唐僧肉”。

在传统二手房租赁市场,参与者为房东、租客、中介机构,后者为前两者提供信息、交易撮合服务,一般收取1个月租金作为中介费。合同签订后,租客需缴纳押金和租金,如北京地区惯例为“押一付三”。此后,每3个月支付1次租金。该模式最突出的问题在于,租客首次付款压力较大,“押一付三”再加上价值1个月租金的中介费用,相当于一次性支付5个月房租。因此,“租金贷”模式便有了市场。

在“租金贷”模式下,整个环节的参与者发生了变化,即房东、长租公寓运营商、租客、商业银行四方。其中,租客与长租公寓运营商签订协议,商业银行向租客发放贷款,这笔钱支付给长租公寓运营商,长租公寓运营商再按月、按季将房租支付给房东。也就是说,房东与租客并不直接发生资金往来。

乍一看,该模式能够让各方获益——房东获得客源和租金,租客付款压力有所缓解,银行获得贷款收益,长租公寓运营商则一次性提前获取租客一年的租金。但问题也恰恰出现在这里,租金没有直接支付给房东,而是给了长租公寓运营商。无形中,长租公寓运营商将资金提前归集,形成了资金池。

就目前的情况来看,该资金池不仅没有得到有力的监管;相反,多数长租公寓运营商拿到这笔钱后,往往选择加杠杆收购更多的房源,以此实现快速扩张。但一旦租金收入下降、租金贷来源减少,这一运作模式便会“爆雷”,甚至陷入流动性危机,并产生各种纠纷。

因此,为有效避免风险,强化对住房租赁资金账户的监管迫在眉睫。目前,深圳、成都、西安、重庆等多个城市先后发文,明确要求加强住房租赁资金监管。其中,深圳明确提出,不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

把租金管起来只是第一步,面对复杂的市场环境和各种潜在风险,监管措施还应“跑在风险前面”,更具前瞻性,多些事前预防,少些事后补救。

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